Yeni yıl artışları yolda: 5 soruda aidat fiyat artışlarını ve vatandaşın hakları

Yeni yıla sayılı günler kala birçok apartman ve sitede aidat fiyat artışlarını konuşulmaya başlandı. Yönetim şirketleri en büyük sarfiyat kalemi olan işçi mşları nedeniyle minimum ücret düzenlemesini bekliyor. Ev sahipleri ve kiracılar ise huzursuz. Kimi sitelerde maliyetlerle açıklanamayacak yüksek artırımlar yapılması, yöntemsiz işlem ve yolsuzluk olaylarının artması “zamlar ne kadar gerçekçi olacak” sorusunu da beraberinde getiriyor. 

Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre, tüm taraflarıyla aidat fiyat artışlarını ve vatandaşın yasal hakları şöyle:

Aidat fiyat artışlarını nasıl belirlenir, üst sınır var mı?

Yönetim şirketleri, yönetim konseyleri tek başına aidat zammı belirleyemiyor. Önce genel heyet toplantısı yapılması gerekiyor. Ne var ki çoğunlukla bu toplantılara kâfi katılım olmuyor ve süreç şöyle ilerliyor; 600 konutluk bir sitede ilk genel konseye 301 temsilcinin katılması gerekse de çoğunluk bulunamıyor. Bu defa ikinci genel şura çoğunluk aranmadan yapılıyor. Söz gelimi 60 kişinin katıldığı toplantıda 31 kişinin aldığı kararla artırımlar belirleniyor.

Bu nedenle kat maliklerinin genel şuraya katılması çok önemli. Böylelikle zam oranlarının neye göre belli olduğini görebilir, itirazlarınızı iletebilirsiniz. Burada çok önemli bir nokta da şu; heyete yalnızca ev sahipleri katılabiliyor, kiracılar lakin ev sahibinden vekalet alırsa katılım gösterebiliyor.

Aidatlarda kira artışlarındaki benzeri yasal bir sınırlama yok. Her sitede verilen hizmetler ve yönetilen alan büyüklükleri çok farklı olduğu için bu türlü bir sınırlama mümkün görünmüyor.

Tasarruf yoluna gidebilirsiniz

İtiraz etmek ne kadar mümkün ?

Genel heyete katılan da katılmayan da artırımlara itiraz edebilir. Konsey toplantısına katılan lakin karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel heyet davetiyesi eline ulaşmayanlar altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Hukukçular şayet bir usulsüzlük varsa dava yoluna gidilmesini öneriyor.

Usulsüzlük yok ama aidat artışı fahiş ise bu defa olağanüstü genel şura talebinde bulunulması öneriliyor. 1/3 malik toplanıp, olağanüstü genel şura isteyebiliyor. Burada birtakım kalemlerden tasarruf talep edilmesi, yönetim şirketinin değişmesi benzeri kararlar alınabiliyor.

Her harcama kiracıdan istenmez 

Hangi sarfiyatı kiracı, hangisini ev sahibi öder?

Kiracılar aidat ödemekle yükümlü. Lakin sitedeki her masrafı ödeme sorumluluğu yok. Şöyle ki; site yahut apartmanlarda ‘işletme’ ve ‘yatırım’ bütçesi olarak iki farklı sarfiyat kalemi var. Kiracılar kullanımdan kaynaklı işletme bütçesini ödemek zorunda. İşçi mşı, temizlik bakım maliyetleri, faturalar gibi.

Ama apartmanda değişen asansör, yapılan yalıtım, işten ayrılan kişinin tazminatı benzeri kalemler yatırım bütçesine dahil olduğu için kiracının değil, ev sahibinin sorumluluğunda. Bu nedenle kiracılar aidat ödemelerinde tüm kalemleri titizce incelemeli. Mlesef birçok sitede bu ayrımı yapmak ve ev sahibinden talep etmek zor geldiği için yatırım masrafları de haksız şekilde kiracıdan tahsil ediliyor.

Maliklerin kullanmadığı hizmetler için ödeme yapma hakkı var mı?

Maliklerin, ‘Giriş katta oturduğum için asansör maliyetini ödemem’, ‘Havuza girmediğim için masraflarını kabul etmiyorum’ benzeri mazeretlerle aidatı reddetme hakkı yok. Aidatını ödemeyen malik için diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Üstelik aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da alınır.

Asgari ücret artışı belirleyici olacak

Yeni yılda beklenen zam oranı nedir?

Sitelerde en çok önemli sarfiyat kalemi işçi mşları olduğu için taban fiyata yapılacak zam, aidat fiyat artışlarınında belirleyici olacak. Minimum Ücret Tespit Kurulu görüşmelere başlasa da şimdi sayı netleşmedi. Kamuoyunda beklenti yüzde 40-50 bandından zam yapılması yönünde. Bu nedenle aidatta da bu düzeyde artış bekleniyor. Fakat işçi sarfiyatları dışından alınan hizmetler, faturalar ve yapılacak ek bakım, tadilatlar da artırımlara yansıyacağı için her site ve apartmanda farklı sayılar görülecek. Site yönetim derneklerinin yeni yıl için zam beklentisi yüzde 30-35.

Geçtiğimiz yıllarda enflasyon ve taban fiyata yapılan ara artırımlar gerçekçe gösterilerek aidatlara da ara zam yapılmıştı. Bu yıl ise taban fiyatta artış bir kere olacağı için aidatta ara zam beklentisi yok.

Yapılan araştırmalara göre İstanbul’da geçen yıl aidatlar yüzde 40-170 bandında artmış, kimi sitelerde fahiş artırımlar görülmüştü. Bu nedenle ev sahibi ve kiracıların tam da bu devirde haklarını bilmesi, fiyat artışlarının neye göre belli olduğini öğrenmesi büyük kıymet taşıyor.

Tespit edilen usulsüzlükler 

Uluslararası kontrol, vergi ve danışmanlık hizmetleri şirketi KPMG, geçen ay aidatlar için çarpıcı bir açıklama yaptı: 

“KPMG Türkiye tarafından yapılan site yönetimi incelemelerinin tamamında farklı ölçeklerde birçok usulsüzlük ortaya çıktı.” Yapılan usulsüzlükler ise şöyle özetlendi: “En fazla usulsüzlük hizmet alımlarında gerçekleşiyor. Güvenlik ve temizlik işçisi sayısı ya da maliyeti olduğundan fazla gösteriliyor. Hatta siteyi on yıl boyunca temizlemeye yetecek ölçüde temizlik materyalinin alınmış benzeri gösterildiği, farklı şehirde yaşayan ve siteye hiç uğramayan şahısların güvenlik çalışanı benzeri gösterilerek bu bireylere mş bağlandığı tespit edildi. Sitenin ihtiyaç duyduğu yatırım harcamalarında belirlenen tedarikçilere piyasa rayicinin üzerinde bedeller yansıtılması da bir diğer çok önemli usulsüzlük alanı oldu. Takip edilmesi güç altyapı yatırımları esnasında, düşük kalitede ürünlerin pahalı şekilde alınmasının örnekleri görüldü. Mesela; döşendiği iddia edilen boruların hiç döşenmemesi ya da daha düşük çapta döşenmesi ve elektrik kablosu yerine telefon kablosu çekilmesi benzeri uygulamalar da tespit edilen usulsüzlükler arasında yer aldı.”

Öte yandan kamu, kesime çeki düzen getirecek yeni bir düzenleme üzerinde çalışıyor. Bu düzenleme ile yönetim şirketleri ve yöneticilere lisans kuralı gelmesi, devreye girecek yerli bir uygulama ile kamunun site bütçelerini denetlemesi planlanıyor.