Emlak ilanlarına kesilen ceza, konut krizini çözer mi?

Fundanur Öztürk

Ticaret Bakanlığı, son bir ayda emlak sektöründe “kayıt dışı ve manipülasyon hedefli ilan paylaşan” 545 şahsa toplamda 54 milyon 500 bin TL para cezası kesti. Bakanlık bu kontrollerin süreceğini vurgulayarak, para cezalarının devam edeceğine işaret etti. Pekala, bu uygulama konut krizine tahlil olabilir mi?

Bakanlık, 1 Eylül’den bu yana ilan platformlarındaki satılık emlak ilanlarını incelemeye aldı.

Son bir ayda satılık ev ilanında %100 ve üzeri zam yaparak, “tüketicileri mağdur eden ve serbest rekabeti bozan” 545 şahsa 100 bin TL para cezası kesti.

Özellikle büyükşehirlerde her geçen gün artan emlak kriziyle birlikte, ilan platformlarına çeşitli kontrollerin getirilmesi uzun vakittir bekleniyordu.

Bakanlık “piyasadaki dengeyi bozacak” aksiyonlara karşı tüm kontrollerin artarak devam edeceğini belirtti:

“Spekülatif filler ile fahiş fiyata sebebiyet veren ilanlar ve aldatıcı reklamlar titizlikle incelenmektedir.”

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, bu uygulamanın ilan portallarındaki “kaçak emlakçılara” ve spekülatif artışlara karşı caydırıcı olabileceğini düşünüyor.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe ise, “Yapısal meseleleri çözmeden yalnızca türel kontrol ve yaptırım ile piyasa fiyatlarını etkilemek mümkün değil” diyor:

“Yakın geçmişte kamunun yalnızca yaptırım araçlarıyla piyasaya müdahalesinin sonuçsuz kaldığını gösteren birçok örneğe şahit olduk. Sopayla yapısal sıkıntıları çözemezsiniz. İstediğiniz kadar sopa sallayın, arz – talep istikrarı yerini bulur.”

“Kamunun elindeki en büyük güç yaptırım uygulamak değil, piyasa istikrarını sağlamak için Anayasa’nın kendisine verdiği ödevi yerine getirmek ve sosyal konut üretmektir. Bütüncül bir plan olmazsa fiyat artışları devam eder.”

“İstanbul’da ortalama ev kirası 16 bin TL, yıl sonunda 20 bin olacak”

Dünyada konut fiyatlarının bir yılda en çok arttığı ilk üç il Ankara, İstanbul ve İzmir.

BBC Türkçe’ye konuşan kesim temsilcilerine göre, bunun birden fazla yapısal sebebi bulunuyor.

İlan sitelerindeki manipülatif hareketlerin piyasaya negatif (-) bir tesiri var; fakat tahlil için çok taraflı bir planlama işaret ediliyor.

Ağustos itibarıyla İstanbul geneli ortalama ev kiralarının 16 bin lira bandına geldiğini söyleyen Gökçe, 100 m2 ortalama bir konutun ise 3,3 milyon olduğunu kaydediyor.

Gökçe’ye göre makroekonomik siyaset tercihleri nedeniyle konut yatırımı, diğer yatırım araçlarına göre daha fazla istek görüyor:

“Yıllık yüzde 69 enflasyon olan bir ülkede siyaset faizi yüzde 25 benzeri negatif (-) gerçek faiz seviyesinde kaldıkça yatırım gayeli konut talebi de devam edecek. Yalnızca İstanbul’da 450 ile 750 bin arasında boş konut var. Bunların çoğu ikinci, üçüncü meskenler. Konut fiyatları aylık yüzde 4 artıyor. Yani öteki bir değişken olmazsa, yıl sonunda ortalama ev kirası yaklaşık 20 bin liraya ulaşacak.”

Gökçe, yabancılara Türk vatandaşlığı promosyonlu konut satışının da konut enflasyonunu hızlandırdığını değerlendiriyor:

“Her ülkenin yıllık konut üretim kapasitesi muhakkaktır. 85 milyonluk nüfusa sahip, senede 500 bine yakın konut üretilen bir ülkede konut piyasasını teoride 8 milyar beşere açarsanız arzın talebi karşılaması imkânsız hale gelir. Doğal olarak konut fiyatları yükselir.”

“Ankara’da 2 bin kaçak emlakçı var”

Ticaret Bakanlığını’nın yaptırımı, emlak ilan sitelerinde yapılan kısa vadeli manipülatif artışları hedef alıyor.

Akçam, bilhassa yetki dokümanı bulunmayan kayıt dışı emlak danışmanları ve direkt mülk sahiplerinin oluşturduğu ilanlarda fahiş fiyat artışlarının izlendiğini belirtiyor.

Ankara’da 4 bin 135 kayıtlı emlakçı bulunduğunu söyleyen Akçam, bunun yanı sıra kentte 2 bin civarında kayıt dışı, yani ‘kaçak’ emlakçı olduğunu söylüyor:

“Mülk sahipleri ilan portallarını emsal alarak kendi mülkü için bir fiyat oluşturuyor lakin bu durum ekseriyetle gerçek fiyatları yukarı doğru çekiyor. Vatandaş meskenini 10 bin liraya kira veriyor, iki gün içerisinde 20 bin liraya çıkarıyor. Hatta saatlik olarak fiyat artıranlar var.”

“Ankara’da bu ay konut fiyatları stabil kalmasına karşın, %100’ün üzerinde, hatta saatlik olarak fiyat artıran mülk sahipleri ve kaçak emlakçılar oldu. 2 milyonluk evi için 4-4,5 milyon yazanlara şahit oluyoruz.”Sadece benim tespit edip şikayet etmek üzere arşivlediğim 60-70 ilan var.”

Emlak sitelerindeki ilanların ayda en fazla bir defa güncellenmesi gerektiğini söyleyen Akçam, böylelikle “günlük ve saatlik” zamların önüne geçileceğini değerlendiriyor.

Öte yandan, emlak sitelerinin düzenlenmesini hedefleyen tek yaptırım bu değildi.

31 Ağustos’ta Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle birlikte, konut ilanı vermek isteyenler, açık kimliklerini gizledikleri düzmece hesaplar üzerinden ilan veremeyecek.

Emlakçıların ilan paylaşabilmesi için ise yetki evraklarını sisteme girip doğrulama yapma kaidesi getirildi.

Ayrıca kişinin kendisine, eşine ya da birinci ve ikinci derece yakınına ait olmayan ve sahibi tarafından yetkilendirilmediği konutu ilana koyması da yasaklandı.

Akçam, 1 Kasım’da hayata geçecek bu uygulamalarla birlikte kesimdeki “kaçak” emlakçıların da bir ölçüde sistem dışı kalacağını değerlendiriyor.

Dövize bağlı inşaat maliyetleri artıyor

Türkiye’de konut sahipliği oranı 2002 yılında %73 seviyesindeyken bugün %56’ya düştü.

Uzmanlara göre konut sahipliğini artırmak için dışa bağımlı inşaat sektörü maliyetlerinin de azaltılması gerekiyor.

Gökçe, “Döviz artışı konut üretim maliyetlerini ve konut fiyatlarını artırıyor. İnşaat sektöründe yerli üreticiyi desteklemeden ve dış girdi sayısını azaltmadan konut piyasasını dengelemek mümkün değil” diyor.

Cumhurbaşkanı Erdoğan ise 9 Ekim’de kabine toplantısı sonrası yaptığı açıklamalarda, inşaat ve çimento dalındaki zamların yakın takibe alındığını söyleyerek, “Haksız bir şekilde fiyat yükselttiği tespit edilen firmalar bunun bedelini ağır para cezalarıyla ödeyecekler” dedi.

Akçam da konut krizinin aşılabilmesi için, girdi maliyetleri üzerinde önemli bir kontrol sağlanması gerektiğini kaydediyor:

“İnşaat maliyetleri belli bir yıl aralığında sabit tutulmalıdır. Ticaret Bakanlığı ve Rekabet Kurumu başta demir ve çimento ve diğer inşaat gereçlerinin fiyat artışında çok önemli denetleme yapmalıdır.”

“Ayrıca arsa, maliyetin %50’sidir. Devlet gerekirse yapan firmaya bedelsiz yahut düşük maliyetli yerler üretmeli.”

“Büyük bir insani ve sosyal kriz bizi bekliyor.”

Gökçe, şayet Anayasa’da tarif edilen benzeri bir toplu konut arzı sağlanmazsa, Türkiye’yi büyük bir insani ve sosyal krizin beklediğini savunuyor:

“Bu hususun öncelikli tahlili sosyal konut arzının artırılmasıdır. Piyasaya arz edilen konutlar yüklü olarak üst gelir düzeyinin gereksinimlerine uygun şekilde üretilen ve ekseriyetle de yatırım aracı olarak kullanılan lüks konutlar oldu.”

“Merkezi Hükümet ve biz Yerel İdarelerin öncelikli amacı, orta ve alt gelir grupları için sosyal konut arzını artırmak olmalıdır, aksi halde konut krizi devam edecek.”

“Önlem alınmazsa ilk defa işe başlayan gençler, çalışanlar, taban ücretliler, emekliler İstanbul’da barınamaz. Bu türlü devam ederse 60-70 yaşında sokakta kalmış, barınma imkânı olmayan emekliler, yaşlılar sorunu yaşayacağız. Büyük bir insani ve sosyal kriz bizi bekliyor.”