Ev sahipleri ve kiracıları ilgilendiriyor: Taahhüde uymayan müteahhide tazminat davası açılabilir!

Türkiye’de 11 ili etkileyen ve büyük yıkım oluşturan zelzeleler sonrası binaların sağlamlığını ortaya çıkaran yapı kontrol raporları gündeme geldi. Bina sahipleri ile kiracılar arasında tartışma yaratan rapor ile ilgili değerlendirmelerde bulunan İdari Hukuk Kısmı Öğretim Üyesi Dr. Mustafa Yılmaz, “Sonuç şayet aksiyse, taahhüdünü yerine getirmeyen, hukukta ‘ayıplı mal’ dediğimiz zelzele yönetmeliğine ve imara uygun olmayan bina satışı yapan müteahhide karşı tazminat davaları açılır. Vatandaş, binanın pahası ne kadarsa yahut ne kadara satın aldıysa o fiyata faiz ekleyerek davasını açabilir” dedi. 

Olası İstanbul zelzelesinden önce binaların zelzeleye uygun imar planlarının olup olmadığı tartışma konusu oldu. Binalarının zelzeleye sağlam olup olmadığını test etmek amacıyla yapı kontrol raporlarına başvuran insanlar olduğu benzeri sonucun olumsuz çıkması ihtimaline karşı nasıl bir yol izleyeceklerini bilmedikleri için raporu istemeyen birçok kişi de mevcut. Beykent Üniversitesi İdari Hukuk Kısmı Öğretim Üyesi Dr. Mustafa Yılmaz, vatandaşların bu süreçte ne yapmaları gerektiğine dair açıklamalarda bulunarak, bina sahiplerinin raporun olumsuz çıkması durumunda müteahhide tazminat davası açabileceğini, ev sahipleri izin vermediği için rapora ulaşamayan kiracıların da mahkeme kanalıyla raporu talep edebileceğini söyledi.

“Bu davalarda müteahhit kusurlu da kusursuz da olsa sorumludur”

Yapı kontrol raporu sonucunun ‘depreme uygun değil’ çıkması halinde müteahhitlerin tazminat sorumluluğunun olduğunu belirten Dr. Yılmaz, bu mevzu ile ilgili şöyle konuştu:

 “Müteahhit ismi üzerinde taahhüt eden; ‘Ben sana sağlam, sağlam, hoş, reklamını yaptığım daireyi zelzeleye güçlü ve imar kurallarına uygun bir şekilde teslim edeceğim’ diyendir. Taahhüdünü yerine getirmeyen, hukukta ‘ayıplı mal’ dediğimiz zelzele yönetmeliğine ve imara uygun olmayan bina satışı yapan müteahhide karşı tazminat davaları açılır. Bu davalarda müteahhit kusurlu da olsa kusursuz da olsa sorumludur. Borçlar Kanunu 49’uncu unsurda ‘İhmal yahut kusur sonucundaki zararı karşılamakla mükelleftir’ deniliyor. Borçlar Hukukunda bina malikinin sorumluluğuna ‘kusursuz sorumluluk’ deriz. Örneğin; personeli yeteri kadar demir koymasa bile o emekçiyi denetlemekte yükümlü olan kişi bina malikidir. Esasen ülkemizde en çok önemli sorun yeteri kadar kontrol yapılmamasından kaynaklanıyor. Yargıtay kararlarında yeteri kadar nitelikli gereç kullanılmadığı takdirde ‘bilinçli taksir’ uygulanacağı yer alıyor. Şuurlu taksir durumlarında ceza daha da ağırlaştırılıyor. Tazminat davalarında ise kusuru varsa kişi daha fazla tazminat ödemekle yükümlendirilir. Bu davaların adli yargı ve hukuk mahkemelerinde açılması gerekiyor.”

“Yapı maliklerinin binaların kusurlu olduklarını bilmemeleri kabul edilemez”

Dr. Yılmaz, “Vatandaş, ‘binamı test ettirdim ve bana verilen raporlardaki benzeri bir bina olmadığını gördüm. Bundan ötürü müteahhide karşı tazminat davası açıyorum’ diyerek binanın bedeli ne kadarsa yahut ne kadara satın aldıysa o fiyata faiz ekleyerek davasını açabilir. Mahkeme doğrultusunda teknik uzmanların yaptığı çalışmalarda sarsıntıya dayanıksız bir durum ortaya çıkarsa müteahhitler başta olmak üzere yapı malikleri bundan mali açıdan sorumlu olurlar. Yapı maliklerinin binaların kusurlu olduklarını bilmemeleri borçlar kanunu göre de kabul edilemez. ‘Ben personelimin ne kadar demir bağladığını bilmiyordum’ benzeri cümleler geçersizdir. Bundan ötürü müteahhidlerin mutlak sorumluluğu vardır” dedi. 

“Ev sahipleri de bu raporları kiracılarına vermekle yükümlü, vermeleri gerekir”

Dr. Yılmaz bu süreçte kiracıların izlemesi gereken yol ile ilgili de “Belediyeler, çeşitli örnekler alarak binaları test ediyor. Hatta Büyükşehir Belediye Liderinin bir açıklamasına göre; belediyenin binaların sağlamlığına dair yapmak istediği çalışmalar kapsamında binalardan örnek alınması gerekiyor. Bina sahiplerinin yüzde 70’i belediye çalışanlarını kendi dairlerine sokturmuyor. Bundan Ötürü bunlar derhal olabilecek şeyler değil. Ev sahipleri kiracılarına buna benzeyen dokümanları vermeyebilir. Kiracılar, ‘oturduğum ev zelzeleye güçlü mı, değil mi? Bu mevzuda bana bilgi verebilir misin? Zira benim canım tehlikede’ diyerek ev sahiplerinden bunu talep edebilir. Ev sahipleri de bu raporları kiracılarına vermekle yükümlü, vermeleri gerekir. Vermedikleri takdirde mahkeme kanalıyla bunların talep edilmesi ve bir kanıt tespitinin yaptırılabilmesi mümkün. Sulh mahkemelerine, ‘benim binam sağlam mı, bu bahiste kanıt tespiti istiyorum’ diyerek müracaat edilmesi gerekiyor” tabirini kullandı.. 

“İmar aflarını çıkartmak bir cinayettir”

İmar affı çıkartmanın bir cinayet olduğunu söyleyen Dr. Yılmaz bu bu husus ile ilgili ise şunları söyledi:

“Hukuksuzluğu, kanunsuzluğu, kendi ömrüne da son verecek şekilde yapanlara prim veriyoruz. Dayanıksız bina yapılmış fakat imar affından yararlanabiliyor. Ülkemizde imarda çok fazla rant olduğu için insanlar buradan çok çabuk köşeyi dönmek, yasa dışı yapılan işlere kılıflar ayarlamaya çalışıyor. Bunu vatandaş olarak söylüyorum; yapılmaması gerek. Politikler de öteden beri imar affı çıkartarak tüm bunları meşru hale getirtiyor. Kanunî hala geliyor fakat güçlü değil. Aslında orada bir mezar var. O bakımdan imar aflarının çıkartılmaması gerekiyor. Biz de en son 2018’de imar barışı altında çalışmalar yapıldı. İmar affı kanunu çıkartılmış oldu. Kanunun altında yer alan ‘Hiçbir şekilde yönetim ve siyasalların bir sorumluluğu yoktur. Bütün sorumluluk bana aittir’ cümlesine imza atıyorsunuz. Aslında vefat fermanınızı imzalıyorsunuz. İdarecilerimizin de siyasilerimizin de imar aflarına başvurmaması gerekir. İmar affı tam bir cinayet olduğu için müsaade etmemek lazım. Vatandaşın da bunu talep etmemesi gerekir. Anayasaya bile ‘imar affı çıkartılamaz’ diye bir karar konulması gerektiğini düşünüyorum.”